El desplome de una torre del edificio Space en Medellín, ocurrido hace
más de un mes, y la evacuación de otros que podrían correr la misma suerte
encendió las alarmas en todo el país por las deficiencias e irregularidades en
las construcciones de los inmuebles y la responsabilidad derivada de ellas.
La culpa por estos hechos, en términos
coloquiales, fue achacada inmediatamente a la empresa constructora, incluidos
los ingenieros y arquitectos, pero también al curador del proyecto. A la par,
surgieron muchas dudas para los habitantes de los apartamentos y la comunidad
con respecto a la exigibilidad de las garantías por los daños ocasionados.
En efecto, la participación de diversos
actores en la construcción de la vivienda genera problemas de índole civil,
comercial, administrativa y penal, lo cual hace más difícil la elección de las
acciones que los perjudicados pueden ejercer.
Ante esa incertidumbre, ÁMBITO JURÍDICO
consultó a diversos expertos e indagó sobre la suficiencia de las disposiciones
vigentes y las medidas correctivas anunciadas por el Gobierno en el tema.
Estatuto del
Consumidor - Cabe recordar que
los propietarios y residentes de los inmuebles tienen la calidad de
consumidores. En ese sentido, el Estatuto del Consumidor (L. 1480/11) consagró
un régimen de garantía legal, reglamentado por el Decreto 735 del pasado 17 de
abril, en el que se establece su término, los responsables y las constancias de
recibo y reparación, entre otros aspectos.
Inicialmente, el interesado debe solicitar
por escrito al expendedor la efectividad de la garantía sobre los acabados y la
infraestructura básica de redes y tuberías en el plazo de un año, y aquel
deberá realizar una visita de verificación y reparar el daño en los 30 días
hábiles siguientes.
Pero si se trata de la estabilidad de la
obra, cuya garantía es de 10 años, el productor debe reparar el bien, si es
posible, y restituir sus condiciones conforme a las normas de sismo
resistencia, de lo contrario, devolverá el valor total del precio indexado.
Además, cuando media crédito financiero, se
deberá reintegrar la cuota inicial y las sumas canceladas por concepto de este,
mientras que el banco tendrá derecho a obtener el saldo pendiente.
Por otro lado, la Ley 1480 incluye dentro de
los productos defectuosos a los inmuebles que por errores en el diseño o
construcción no ofrezcan la seguridad razonable, de tal forma que los daños
derivados, como la muerte o las lesiones personales, generan responsabilidad
administrativa y civil para el productor.
Utilidad - A primera vista, la normativa establece un marco claro de
actuación para consumidores y constructores. Sin embargo, no hay certeza acerca
de la difusión y comprensión de la misma en cada caso concreto.
Según Juan Manuel González, experto en
Derecho Urbanístico e Inmobiliario, el comprador colombiano está muy bien
informado sobre sus derechos y obligaciones, pues usualmente acude a las
instancias administrativas y judiciales para reclamar las garantías.
Por el contrario, Felipe Arbouin, docente de
la Universidad Javeriana, asegura que la gran mayoría de personas afectadas “no
conoce la existencia de esas figuras ni la competencia de la Superintendencia
de Industria y Comercio (Superindustria) en este ámbito. Adicionalmente,
existen otros mecanismos legales de protección que pueden ser utilizados, pero
son poco conocidos”.
Entonces, ¿es necesario expedir más reglas
encaminadas a salvaguardar los intereses de los compradores? Arbouin responde
que las actuales son suficientes, aunque no son aplicadas correcta y
eficazmente, porque no solo existe un régimen de protección al consumidor, sino
también de responsabilidad civil contractual y extracontractual, sanciones
administrativas relativas al control de la construcción o la protección del
espacio público, acciones populares y de grupo.
González propone profundizar en la “creación
de una póliza obligatoria en materia estructural, que permita mantener indemnes
a los compradores, siempre y cuando se conciba libre de exclusiones”.
Javier Tamayo, experto en Responsabilidad
Civil, cree que la Ley 1480 “es un dechado de ignorancia sobre el tema, que
atenta contra los derechos del consumidor. Es necesario hacer una nueva ley
acorde con los parámetros del derecho comparado, sin intrigas ni defensa de los
intereses de los grandes productores y distribuidores”.
Entre tanto, la nueva legislación reformó el
plazo de prescripción, pero no el de la garantía, ya que esta es un derecho de
carácter sustancial que no puede ser modificado por una nueva norma en contra
del consumidor, precisa Tamayo.
Propuestas - El Ministerio de Vivienda (Minvivienda) anunció las medidas
que adoptará el Gobierno, para controlar la calidad de los proyectos
inmobiliarios. En primera instancia, se eliminarán las excepciones que
faciliten a municipios o curadores autorizar a los constructores para que estos
controlen la ejecución de las obras. Igualmente, se requerirá una supervisión
continua de los planos y la calidad de los materiales que dé cuenta de las
anomalías.
De otro lado, se instaurará un concurso
público para elegir a los curadores, a quienes se les exigirá mínimo cinco años
de experiencia, lo cual contribuirá a su profesionalización.
Al respecto, el presidente del Colegio
Nacional de Curadores Urbanos, Ernesto Jorge Clavijo, explica que ellos se
limitan a hacer una simple revisión de los proyectos, según los estudios y
diseños estructurales presentados, tendiente a verificar que cumplan las normas
de sismo resistencia, urbanísticas y arquitectónicas. Por tanto, su labor no
involucra la elaboración de los proyectos ni el control de estos.
Del mismo modo, Arbouin aclara que las
alcaldías municipales y distritales están obligadas a corroborar que las
construcciones se adelanten conforme a la licencia y las normas de seguridad,
responsabilidad y calidad, sin que esta tarea esté atribuida al curador.
Este docente agrega: “En general, la figura
del curador cumple cabalmente su función y ayuda a avanzar en el propósito de
convertir el trámite de expedición de licencias urbanísticas en un proceso
administrativo eficaz y eficiente”.
Por su parte, González señala que las
curadurías no siempre deben ser destinatarias de las culpas por los hechos que
suceden, aunque la oportunidad en la revisión de cálculos estructurales y su
origen en los estudios de suelos, así como la profundidad en la evaluación de
estos, entre otros temas, deberían ser revisados.
De cualquier manera, Clavijo advierte que es
necesaria la expedición de una norma que clarifique la competencia del curador
y la regulación de la actuación de los municipios, pues no realizan los
concursos de méritos exigidos por la ley, lo que conduce a la manipulación de
los nombramientos.
Otras soluciones - La creación de una
superintendencia delegada para el consumidor de edificaciones, adscrita a la
Superindustria, encaminada a proteger a los compradores y resolver las quejas y
reclamos presentados contra los curadores es otro de los remedios propuestos
por el Gobierno.
En opinión de Clavijo, dicha medida es
necesaria, porque insistentemente se ha solicitado la institucionalización de
la figura de la curaduría urbana, para que no dependa de los alcaldes, pues su
eliminación no solucionaría los problemas actuales.
Arbouin es partidario de crear una verdadera
superintendencia de urbanismo y construcción, que proteja a los consumidores,
ejerza vigilancia sobre las empresas del sector inmobiliario y sirva de segunda
instancia de las curadurías.
No obstante, es fundamental que los
municipios se comprometan con el control urbanístico, se genere conciencia en
la población sobre las herramientas de protección existentes y los gremios y
asociaciones profesionales sean más estrictos y diligentes con sus miembros,
añade el investigador.
De acuerdo con González, “la
superintendencia delegada es una gran idea, en la medida en que se conforme un
grupo profesional especializado en temas de construcción, sector que tiene unas
particularidades muy distintas a los demás productos del mercado”.
Por último, el Minvivienda contempla exigir
pólizas obligatorias a las constructoras que pretendan adelantar cualquier
proyecto inmobiliario. Justamente, cursa en el Congreso el Proyecto de Ley
029/13C (ver recuadro) destinado a establecer la constitución de una póliza
para garantizar la calidad y estabilidad de la vivienda nueva, el cual se
encuentra pendiente de ponencia en primer debate.
Las salidas que tienen los propietarios de
inmuebles afectados por los daños en los mismos son múltiples. Ahora, falta
esperar que el Ejecutivo convierta sus anuncios en realidad y ponga en cintura
la actuación de los constructores, curadores e interventores que no acatan el
régimen legal vigente.
Póliza obligatoria
- En julio pasado, la senadora Claudia Wilches
radicó el Proyecto de Ley 029/13C, que está pendiente de ponencia en primer
debate en la Comisión Séptima de la Cámara de Representantes, el cual obligaría
a todo enajenador de vivienda a constituir una póliza que garantice la calidad
y la estabilidad de esta.
Según la iniciativa, la póliza permitirá
indemnizar la reparación de los daños que sufra el inmueble asegurado. De esa
manera, el notario correspondiente deberá protocolizar una copia de la póliza
en la escritura pública; si no lo hace, será sancionado.
En Colombia, existe un vacío normativo, pues
no hay mecanismos reales y oportunos que salvaguarden el patrimonio de los
ciudadanos, cuando se presentan fallas en los bienes adquiridos, indica la
exposición de motivos de la propuesta.
| 40 AÑOS de Favores Políticos · Rodrigo Jaramillo Velasquez |
Comentarios
Publicar un comentario