43 Especulación Inmobiliaria, Space, punta del iceberg de Gilberto Arango Escobar · Arquitecto, profesor especial Escuela del Hábitat Universidad Nacional 37
Space La punta del iceberg de la especulación inmobiliaria
por Gilberto Arango Escobar · Arquitecto, profesor especial Escuela del Hábitat Universidad Nacional,
Medellín
A finales de los años 60 a los estudiantes
de arquitectura y de ingeniería de la Universidad Nacional, sede Medellín, nos
llevaron a ver las complejas obras de mitigación que se hacían en el Hotel
Intercontinental (en ese momento en construcción), para impedir que el edificio
continuara desplazándose sobre el terreno ladera abajo.
En los años 70 las autoridades de planeación
de la ciudad establecieron serias restricciones para la construcción en las
áreas aledañas al hotel, ya que, según estudios y diagnósticos geológicos y
geotécnicos disponibles en ese momento, esa zona de la ladera oriental
presentaba serias limitaciones de estabilidad.
Años más tarde cuando salta la fiebre
constructora en El Poblado, la misma que aún vivimos, gracias a esa curiosa
facultad que poseen las tecnocracias de voltear el destino de las cosas de la
ciudad, esas tierras –otrora vetadas para la construcción intensiva–, de un
momento a otro resultaron colmadas de grandes edificios. Es de suponer que los
progresos de la ingeniería, el mejoramiento de las capacidades técnicas de los
constructores y contar con nuevos sistemas constructivos, fueron los argumentos
que sirvieron en los medios institucionales para justificar el cambio tan
radical en la calificación del riesgo de esos suelos.
Aunque no es conocido aún, si el suelo tuvo
alguna responsabilidad en el colapso del edificio Space y las hipótesis se
orientan principalmente a fallas en el diseño estructural, a la mala calidad de
los materiales empleados o deficiencias en el proceso constructivo, habrá que
esperar el resultado de los estudios que adelantan los especialistas, para
saber las causas de una tragedia que no deja de sorprender dadas las
características de esta edificación destinada a población de altos ingresos
que, en teoría, debería contar con los más elevados estándares de calidad, en
un derrumbe que, por demás, sucedió en frío, es decir, sin que mediara un
evento natural que en alguna medida lo pudiera justificar.
Pero sea que se determine que fueron o no
los suelos (un factor determinante en la explicación del colapso del edificio y
sus secuelas de muerte y desalojo de residentes), es necesario decir, que el
acomodo realizado de las medidas restrictivas de construcción en esa zona por
parte de las autoridades de la ciudad, favoreciendo los intereses inmobiliarios
que la tenían en la mira, es un ejemplo patente de lo ocurrido desde hace
tiempo con el manejo de las políticas reguladoras del desarrollo urbano en
Medellín y los municipios del área metropolitana. Sin duda, tales medidas están
dirigidas más al favorecimiento de intereses de grandes especuladores urbanos y
menos al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes y la construcción
de un urbanismo equilibrado y sostenible, como reza la retórica idealista de
los Planes de Ordenamiento Territorial (POT).
Y es la lógica de funcionamiento de los POT,
donde está la semilla de buena parte de los males que padecemos los habitantes
de las ciudades, de los cuales la tragedia del edificio Space no es más que la
punta del iceberg.
Ciudad "compacta" - Muchos POT colombianos, entre ellos el de
Medellín y Envigado, hablan de ciudad compacta como una imagen de ciudad
coherente, equilibrada y sostenible que combina altas densidades con un espacio
urbano confortable y bien equipado. En este modelo de ciudad, copiado de urbes
europeas, no hay respeto igual que en aquellas ciudades que garantizan:
extensas áreas construidas en edificios multifamiliares de máximo 5 a 6 pisos,
que cuentan con un adecuado soporte urbanístico en términos de espacio público,
vías vehiculares y peatonales, diferentes alternativas de movilidad,
equipamientos públicos, comerciales y servicios en los primeros pisos,
etcétera.
En Medellín, el caso más asemejante a este
ideal de ciudad compacta, es la transformación sufrida en barrios como
Laureles, Conquistadores y zonas aledañas. Son densificados mediante la
construcción de edificios multifamiliares de mediana altura, en lotes que antes
ocupaban viejas casonas y, lo más importante, aprovechando una excelente
infraestructura urbanística preexistente de amplias vías y zonas verdes y un
trazado urbano fluido.
Pero, para lamentar, esta idea de ciudad
compacta tomó cuerpo como patrón de desarrollo de manera perversa, como ocurrió
en la Comuna de El Poblado. Allí, a la existencia de una precaria
infraestructura suburbana, a la carencia de un sistema vial adecuado para
soportar altas densidades, a la precariedad de espacios públicos y de
equipamientos (territorio además pródigo en aguas superficiales y subterráneas
y con suelos difíciles para la construcción), le superpusieron un parque
habitacional de altísima densidad, dispuesto en un inicio en casas de unidades
cerradas y, luego, en torres de 20 y más pisos, haciendo de la densidad el
único componente de la "ciudad compacta" que se pretendía crear. He
aquí, justamente, el único aspecto que le interesaba al sector inmobiliario,
que con la complicidad de diferentes administraciones, de políticos, curadores
y funcionarios dolosos, logró; capar o soslayar las obligaciones urbanísticas
requeridas para que exista, en realidad, una ciudad compacta que provea calidad
de vida, seguridad y civilidad a sus habitantes.
Pero lo peor: Este modelo perverso de El
Poblado fue copiado en versiones cada vez con menores condiciones, dirigidas a
estratos socioeconómicos más vulnerables en otras zonas altas de Medellín como
Robledo Alto, Belén, Villa Hermosa y otras, así como también áreas periféricas
a los cascos urbanos desarrollados de otros municipios del área metropolitana,
como Envigado y Sabaneta, en donde aparte del colapso de movilidad se produjo
un serio deterioro del medio ambiente privilegiado que tenían estas zonas.
Estos frentes de desarrollo inmobiliario
especulativo actúan lote a lote, sin visión de conjunto alguna en los aspectos
urbanístico, geológico, ambiental, paisajístico, a base de construir las mismas
torres repetitivas de 14, 15, 20 y más pisos, erigidas sin exigencia de
idoneidad profesional a sus gestores. Son torres construidas sobre suelos con
dudosa estabilidad, montadas sobre precaria infraestructura vial, de servicios
y de equipamientos, evitando al máximo cumplir (con la complicidad de las
administraciones municipales, las curadurías y los consejos municipales) con
las obligaciones y compensaciones urbanísticas que, según las bellas
intenciones retóricas de los POT, deberían garantizarse para lograr un
desarrollo urbano equilibrado y, lo más grave, soslayando con frecuencia las
limitaciones ambientales, arriesgando la estabilidad de suelos, así como la
preservación de las aguas naturales y la supervivencia de especies de fauna y
flora nativas.
Esta pseudo ciudad carente de urbanismo,
insostenible ambientalmente, congestionada y fea, no deja muertos visibles como
los que produce el colapso de un edificio, pero cabe preguntarse, ¿Quién paga
por las des economías en los ingresos de las familias, por las insatisfacciones
e incomodidades, por la pérdida de tiempo, por la carencia de espacios de
recreación pasiva y activa, por la falta de amoblamientos adecuados, por la
pérdida de patrimonios que día a día produce este tipo de urbanismo pirata
institucionalizado?, de crecimiento lote a lote, que hoy se tomó nuestras
ciudades y que es la fuente de enriquecimiento y, porque no decirlo, de lavado
de dineros ilícitos, de la cual se beneficia una industria de la construcción
tomada por el espíritu especulativo y de la ganancia a toda costa, con el
consentimiento interesado de muchos funcionarios públicos, políticos de oficio
y gobernantes.
También contribuyen al deterioro - Otros factores suman para la formación del
iceberg de conflictos que afectan el presente y el futuro de nuestras ciudades:
Las curadurías, nutridas en lo económico del
mayor número de licencias aprobadas, convertido así, cada vez más, en factor de
discordia entre, por un lado los ciudadanos residentes que ven amenazados sus
intereses o su calidad de vida, y por el otro los constructores, las oficinas
de planeación y de medio ambiente y demás entes públicos competentes o con
poder para la construcción de ciudad.
Dada su naturaleza dependiente de la
aprobación de licencias, las curadurías tienden a favorecer (como se puede
suponer) a los constructores, en detrimento de la responsabilidad que tienen
para defender los derechos de los vecinos colindantes (únicos interlocutores
comunitarios válidos para las curadurías) a quienes en la mayoría de los casos,
o no se los toma en cuenta o simplemente se cumple con ellos el formalismo
burocrático de pedirles una opinión que, al fin y al cabo, no tiene ningún
efecto práctico en la aprobación de los proyectos.
Los gremios profesionales, las sociedades de
arquitectos y de ingenieros, desdibujados en su totalidad de lo que en algún
momento fueron: entidades pensantes comprometidas con un proyecto de país, que
desempeñaron tareas pedagógicas respecto al conjunto social –en lo
arquitectónico y urbanístico– cuando el país se enfrentó a la transición
campo-ciudad o al reto de la modernidad. Pero de ese espíritu no queda nada.
Estos gremios fueron literalmente tomados por intereses particulares, por el
espíritu de la especulación inmobiliaria. Sus dirigentes son los mismos que
encabezan los monopolios de la construcción. ¿Qué se puede esperar entonces de
estas entidades gremiales si su única propuesta al ajuste que hoy se discute
del POT en la ciudad es la de desaparecer el aeropuerto Olaya Herrera, no para
el gran parque que necesita la ciudad sino para "liberar" esa gran
reserva de tierra para sus negocios?
El POT, en cuanto a la participación
ciudadana en su aprobación y gestión, es otro de los temas presentados en forma
muy florida en los encabezamientos que les sirven de presentación y fundamento,
la experiencia muestra que estos planes –y sus ajustes– se aprueban, en la
práctica, entre la administración de turno, los concejos municipales y sus
aliados gremiales.
Nada pueden hacer los esfuerzos de los
consejos territoriales, de las comunidades organizadas, si éstos avanzan en
contravía de los designios del alcalde de turno, su oficina de planeación, los
gremios de la construcción y el concejo; en el mejor de los casos se muestra
una lista de eventos informativos que se realizaron con las comunidades del
municipio en los que se "socializaron" las propuestas. Una vez
aprobado el POT, o un ajuste del mismo, no hay lugar a replica ni a ningún tipo
de acción participativa de las comunidades que sientan afectados sus intereses
por las decisiones tomadas. De esta manera, estos Planes están convertidos en
una suerte de ley divina imposible de modificar aunque existan errores evidentes
que exigen introducir cambios en la marcha.
Conclusión sabida y padecida - Es posible afirmar, de esta manera, que lo
único que en realidad aplican de los POT está en el capítulo referido a los
aprovechamientos posibles de sacar a un lote, pues ahí, está el motor que
finalmente mueve hoy por hoy la construcción de la ciudad. Es decir, el arte de
cómo sacar el mayor provecho económico de un lote cumpliendo con el mínimo de
obligaciones y compensaciones urbanísticas, que son en teoría, la cara amable de
los POT y sin las cuales, sencillamente, no hay ciudad. De todos los demás
aspectos mostrados en el discurso normativo no se aplica nada, o se aplica muy
poco.
Si no es así, que se explique ¿qué pasa con
los planes parciales, en teoría los que permiten recuperar zonas deterioradas o
desarrollar ordenadamente otras? ¿Qué pasa con los balances de espacio público
disponible, con la movilidad, con el embellecimiento de la ciudad, su confort
urbano, etcétera?
Transcurridos casi 15 años de aplicación de
los POT es poco lo que pueden mostrar como logros significativos para la
calidad de la ciudad. Nos podemos preguntar cuál barrio de la ciudad puede
mostrar un solo avance –en su calidad urbana– imputable a la aplicación de los
POT, y no ubicaremos ninguno, pero sí, muy por el contrario, lo identificable
son desmejoras.
Así las cosas, Medellín, sus municipios
cercanos y muchas otras ciudades colombianas están presas en la actualidad de
las expresiones más burdas de la especulación inmobiliaria, avaladas por una
compleja alianza de poderes públicos y privados que inclinan la balanza para
favorecer el interés particular sobre el general. Esta es la causalidad de
fondo, el cuerpo del iceberg que mostró en Medellín su cima con el edifico
Space y los demás edificios desalojados, que a raíz de su crisis, fueron
visibilizaron como edificaciones en alto riesgo de colapso.37
| 40 AÑOS de Favores Políticos · Rodrigo Jaramillo Velasquez |
Construcción y afán de ganancia
Por
Junta Cívica Paraje El Pinar* Con la tragedia del complejo habitacional
Space, toda nuestra sociedad pudo ver, sin tapujos que "los constructores
privados no reparan en obtener el mayor volumen de ganancia a costa de la
calidad y seguridad de las obras. De ello no se escapa ni la construcción
privada ni la contratación pública".
"Es tan vertiginosa la actividad
constructora desde hace 10 años que las curadurías no tienen tiempo ni personal
ni les interesa revisar bien los proyectos que le presentan febriles
edificadoras como Lérida CDO, propiedad de la familia del exgobernador de
Antioquia, Álvaro Villegas Moreno"**.
"[...] En promedio cada mes se otorgan
500 licencias de construcción (ADN, octubre 16 del 2013). A la alcaldía ni al
concejo municipal le interesó nunca controlar de verdad esta actividad, pues
con una actitud eminentemente alcabalera solo se preocupan por obtener desbordadas
tarifas de impuesto predial e industria y comercio, injustamente decididas en
detrimento de millares de contribuyentes".
"[...] En algunos foros sobre vivienda,
en los últimos 7 años se han desatado discusiones y prevenido sobre la
desaforada edificación en las laderas tan inestables que tiene Medellín
empleando la famosa moda de la mampostería estructural (malla electrosoldada)
en alturas superiores a 20 pisos que imperó en la planicie del centro de la
ciudad en la alcaldía de Fajardo (y todavía hoy en Pajarito y en la Comuna 15 y
16). Al parecer, ni esto ni las normas de sismorresistencia aconsejables para
el Valle Aburrá se han tenido en cuenta íntegramente y, por el contrario, el
POT es modificado a favor de una plutocracia constructora insaciable, aupada
por la SAI y otros gremios, que no deja "lote sin cabeza". Nos
atrevemos a decir que un mediano temblor de tierra puede causar una tragedia
mayúscula que puede afectar no ya solo a los apartamentos populares sino
también los de alto costo. Cabría también preguntarse si el municipio y el
concejo han hecho algo por evitar que grandes lotes de las laderas de Medellín
sean monopolizados y urbanizados por altos ejecutivos con asiento en los
gremios beneficiarios de la especulación de los suelos y materiales y del
derecho constitucional a la vivienda digna.
* Alvaro Villegas Moreno, en 1980 solo ejerció 18 meses la
gobernación de Antioquia, ya que la Procuraduría General de la Nación le pidió
la renuncia por la investigación que abrió en su contra por "especulación
en la compraventa de terrenos", ya que valido de su investidura su empresa
Ingeniobras adquirió un lote de 201.000 mts2 en Niquía, Bello, el cual a los 50
días exactos entregó al ICT para cofinanciar las 1.948 casas bifamiliares que
se hicieron de 1981 a 1984, con un incremento desmesurado del 2.000%. (Fuente:
Boletines Comité Cívico de las Bifamiliares de Niquía, 1984).
** Extractos del artículo "Construcción
en manos de avilantadas empresas e irresponsables curadores".
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